东京，一个世界知名的大城市。 Sarah (何超仪 饰) 与男友分手后，来到此地欲求购买房生产，并度过一个短暂而宁静的假期，但一切事与愿违。由于美国总统的突然到访东京，原定的酒店已满。                                                                      　　房地产公司将她安置在一座非常破旧废弃令人毛骨悚然的私人民宿 “minipaku” 中 ，当Sarah入住时，她发现它是由一位老妇人（白川和子 饰）经营的。她在那里的第一个晚上感到十分不安和可怕，噩梦连连，并且病了起来，只能被迫留下来，更令她意外地发现了一具正在被寄生虫吞噬的完整骨骼。警察局的高级警司（高桥和也 饰）接手调查，也发现这家民宿牵涉多宗连环离奇失踪案件，怪事连连，警司也未能为Sarah破解。                                                                      　　这座有着非常神秘力量和不明历史的房子，与Sarah有着某种联系。当 “minpaku” 的灯熄灭时，可怕而令人不安的景象笼罩着她，它们变得越来越真实。一场又一场可怕而离奇的噩梦，令人不知道这是开始还是结束，似乎一切都是安排好的

陈薇（尹馨 饰）带着女儿（林采洁 饰）为躲避家暴的丈夫住进有自杀胜地之称的蝴蝶大厦后怪事频传。管理员梁伯（冯淬帆 饰）和顶楼的庙公山叔（蔡振南 饰）不断提醒她这一层楼不太干净，如果有能力还是尽快搬走，但是经济拮据的她暂时只能栖身于此。各种三教九流的邻居、杂货铺有阴阳眼的自闭症男孩阿弟（白润音 饰），还有那间被再三交代禁止靠近的613号房，一切都令陈薇感到诡异莫名。外表阳光的代班管理员小梁（曹佑宁 饰）对独立坚强的陈薇照顾有加，经常借故上门帮忙维修家电，陈薇女儿看到他来也会难得露出微笑。正值鬼门开时，蝴蝶大厦内意外频传，甚至发生许多灵异事件，但老住户们似乎已经习以为常。陈薇原本是想带女儿逃离丈夫，不料却将自己卷入更大危机之中..

Reeve（郑伊健饰）是一个僵尸猎人，每次出动前都要喝下药水变得半人半僵尸才能发挥功力。他的前搭档Lila（何超仪饰）因一次行动中丧生，由Gypsy（钟欣桐饰）来接替。她的到来令Reeve的妹妹Helen（蔡卓妍饰）很不满，两女更大打出手。                                                                      　　僵尸王子Kazaf（陈冠希饰）与仆人Prada（黄秋生饰）靠父亲僵尸王寄来的血浆生活，他生性善良，从来不会伤害无辜。Helen邂逅了帅气的Kazaf。一天Kazaf被僵尸伯爵追杀受伤，Helen得知他的身份后，毅然帮他到医院偷血，还把他带回家。原来僵尸圣典《Day for Night》就在Kazaf手上。                                                                      　　Reeve因一次行动后找不到解药，因此变成了僵尸，还差点杀掉了自己的妹妹，迫于无奈之下，Gypsy把心爱的Reeve杀掉，Helen也为着要救回落入僵尸伯爵手中的Kazaf，与Gypsy联手进攻

本片是《麦兜故事》系列的第三部，由现实和动画两部分故事组成。                                                                      　　现实部分的故事开始于一次“人质挟持事件”，一群持枪匪徒闯入香港中环的国际金融中心（IFC），劫持了一家广告公司的数十名职员，在和警方对峙的关键时刻，匪徒提出要吃外卖盒饭，警方进一步调查发现此案线索涉及“春田花花幼儿园建校五十周年校庆”，而匪徒在与广告公司职员交谈时，发现某个直发披肩女孩（周笔畅）来自著名而神秘的网站春田花花幼儿园，产生好奇。而穿插在现实部分里的动画故事，春田花花幼儿园的小朋友幻想着自己将来快乐简单的理想职业生活，可是长大的他们（黄秋生、郑中基、梁咏琪等），换取温饱的方式多数变成了目标不分的随大流装傻